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[黄山新闻] 屯溪马大姐的烦恼,损失的租金怎么办?

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发表于 2017-1-10 14:30:25 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 小仓鼠110 于 2017-1-10 14:31 编辑

俗话说“买商铺,三代富”。可家住屯溪的马女士最近向我们来电反映,她投资的商铺,不仅没有得到相应的回报,而且还遇到了麻烦,最后连法院的审理都没能给她一个满意的结果。这究竟是怎么回事儿呢?我们一起去了解一下。
2007年,市民马女士在黄山国际礼品城看中了一个上下三层的沿街商铺,按照当初的预期,马女士希望在自己退休以后,能够通过商铺的租金,提高老年生活的质量。

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    商铺业主  马女士:(记者:当初为什么选择在这个地方买商铺?)当时认为那个地方发展得比较好。(记者:当时你的预期是什么?)预期就是这个房子准备养老。

    同年5月,马女士和开发商签订了购房合同,全额付款,买下了商铺。按照约定,业主可以享受开发商三年的返租,这也是马女士购房的时候颇为看中的一点。

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    商铺业主  马女士:我们都相信以后发展起来的前景是比较好的,如果他要是规范经营,好好经营的话,那个位置应该不算太差。

    2010年11月,合同到期后,马女士没有与开发商顺利实现续租,而是经过了一年半的时间才签成第二份合同。这段时间里,马女士的商铺仍在被经营商使用,而她本人却没有收到租金。

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    商铺业主  马女士  就是这个合同到期之前,他已经又另外把这一栋整栋的商铺打通了,结构已经变了,已经租给别人了。他已经收了经营户的租金。(记者:那如果要分到你那一户三层的话,能摊到多少钱?)摊到两万块钱不到一点点,一年。(记者:这个时候你觉得这个两万块钱一年的钱应该是给谁?)应该是给到业主啊。因为你这协议,叫你管理的这个协议,三年反租已经到期了,到期过后这个权利就不应该归他所有了。(记者:你有什么证据吗?)我有证据的,就是他跟经营户签的合同的证据。(记者:上面有写租金吗?)对。(记者:你能不能拿给我们看一下)好的。

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    在这两份中盛建材装饰广场与第三方经营者签订的合同中,很清楚地写明了租赁时间为2010年到2020年,但是中盛一方对于马女士所属商铺的管理期限在2010年11月30日就已经结束,那么作为管理方的中盛公司是否有权利跟经营者签订超过自己管理权限的合同呢?带着这个疑问,记者咨询了律师。

    安徽道同律师事务所律师  杜鹏飞:这是一个无权处分的行为,他没有权利去把别人的房屋拿来租给其他人。(记者:那在这种情况下盈利应该归谁?)所有的盈利都应该归权利方,本案中的权利者就是马女士,他得的盈利应该给马女士。

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    商铺业主  马女士:(记者:他们是怎么说的?)他们说是它没有收经营户的钱,这个钱也没有给我们的。

    那么中盛建材装饰广场的经营管理方又是怎样的说法呢?

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    中盛波特商业经营管理有限公司营销部经理  赵斌:我们是从2010年开始招商的,所以说这个空白期(两份合同之间)我们当时有个招商优惠政策,别人进来有个招商条件,给别人免租,当时这个空白期就是免租期。

    商铺业主  马女士:当时我们也不懂法律法规,一点也不懂,也相信他们。后来找了多次,拖不过去以后,才答应跟我们另外签了一份协议。签了一个让他免费使用,再就是从2010年到2015年签了一个5年协议。

   安徽道同律师事务所律师  杜鹏飞 (记者:如果她在与开发商签订的第二份协议中,同意了中间一年半时间让他们免费使用的条款,这是否意味着她已经放弃了自己的一些所应当的权利?)是这样的,法律是允许公民放弃自己的合法权益的。在没有证据证明马女士和开发商达成放弃租金权利的协议,是基于不是自己的真实意志的表示,或者是胁迫、显失公平等等可以撤销的前提之下,马女士放弃自己租金的请求权,是可以得到法律支持的,也是法律所认可的。
(记者:那这个期限应该是多久呢?)一年,马女士如果认为双方达成的协议是符合合同法中可以撤销的前提下,在知道这个情况的时候,法律规定一年之内,你必须向法院通过诉讼的途径,撤销该份合同。过了一年就丧失这个权利了。

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    第一次的合作结果令双方的都不是很愉快,但出于一些原因的考虑,他们还是选择了继续合作,签订了第二份合同。2015年4月底,第二份合同到期后,同样是因为租金问题,双方再度陷入僵局。

    中盛波特商业经营管理有限公司营销部经理  赵斌:因为当时到期以后我们是一直在跟她协商,到期了我们另外给你找个人租还是你自己使用,当时她要求自己使用,而且我们中间也找过人,帮她租,但是她自己不愿意租。

    马女士:我们讲如果要是这个租金制定没有商议好,那你就把房子恢复成原状还给我们。中盛公司讲了,我们也没办法把房子还给你,因为经营户还在那里经营,也不能给你恢复原状,那房子他还用着。

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    在这种情况下,马女士用一纸诉状将中盛公司告上了法庭,在起诉书中,她提出了两点诉求,一是收回对商铺的经营管理权,并由中盛公司负责将其恢复原状。二是商铺从合同终止后到恢复原状并完成交付,这期间所造成的租金损失由开发商承担。

    一审法庭的判决结果是,要求被告方中盛波特商业管理公司将马女士的商铺进行恢复原状,费用由被告承担。同时驳回马女士的其他诉求。对于这一点,马女士表示不能理解。

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    安徽道同律师事务所律师  杜鹏飞:(记者:法院在初审的时候为什么驳回了马女士讨要租金损失这一块的诉求?)刚刚我翻了一下一审的判决书,法院判决的理由是这样的,双方的合同关系已经解除,既然说双方之间已经没有租赁关系了,那么首先你要求支付租金的诉讼请求是不予得到支持的。其次,在解除租赁关系之后,合同规定了开发商要将房屋恢复原状,那么在恢复原状期间,所产生的房屋空置费用,闲置费用,到底是由谁来承担,合同中没有约定,所以一审法院依据这一条,双方没有约定,那么你的诉请就没有得到支持。然后租金,租赁关系也已经解除了,也没有得到支持,所以一审将马女士要求支付租金的这条诉讼请求予以驳回。

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    同时,在法院一审判决书上明确注明,“如果不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,上诉到黄山市中级人民法院”。但是马女士并没有在规定的时间内提起上诉。

    安徽道同律师事务所律师  杜鹏飞:法律规定,对判决不服,提起上诉的期限是15天,如果在15天之内,你没有提起上诉,首先意味着一审的判决就已经生效了。对方可以依据一审的判决书来申请强制执行。第二个,如果你没有在规定的期限上诉,对这个判决不服的话,只能申请再审,《民事诉讼法》对申请再审是否能成立要求是很严格的,如果你没有在15天之内提起上诉的话,整个案件的走势会对你非常不利。

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编者
对于一审的判决结果,马女士很不甘心。她说,之所以没有立即提起上诉,主要是想尽快收回商铺。但是在房屋恢复期间,马女士和开发商的分歧愈加严重了。究竟这之后还有哪些分歧呢?最终的结果又会怎样呢?(来源 黄山台民生热线 微信)

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这个中盛太坑了,一点亏都不能吃,恢复原状需要时间吧,为什么要求业主承担?还有之前的第一年免租金拉商户过来,这可是打招牌卖库存的时机,就连这一年给商户免的租金也要转嫁到业主头上,算得太精了,要是算这么精,就不要立牌坊搞什么返租这一套说法。
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发表于 7 天前 | 显示全部楼层
所有返租都有问题,即使背后百亿资金也只有本地分公司有限承担
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开发商代租,就是一个坑
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发表于 7 天前 | 显示全部楼层
有钱的烦恼
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